Документы для продажи квартиры в ипотеку
Если вы решили продать свое жилье, скорее всего, вам придется иметь дело с покупателем, который планирует приобрести ее с участием заемных средств. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале 2020 года 40% сделок на вторичном рынке заключались с участием банков, еще пять лет назад их было почти вдвое меньше.
Продажа квартиры в ипотеку требует сбора определенных документов. Единого утвержденного списка бумаг, которые банки требуют от продавца, нет. Стоит уточнить в банке, какие документы нужны для ипотеки на квартиру или, если речь идет о загородном жилье, какие документы нужны при покупке дома. Но будьте готовы к тому, что от вас в любом случае (даже при продаже за наличные деньги) потребуется следующее.
Какие документы нужны на ипотеку
Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.
Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.
Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.
Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.
Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).
Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.
Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:
Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.
Свидетельство о браке или разводе.
Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.
Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.
Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.
Ольга Борисова, директор агентства недвижимости «Альянс Недвижимость»:
«Лучше всего, если процедура покупки квартиры в ипотеку была доверена хорошему агентству, сотрудники которого точно знают, как происходит продажа квартиру в ипотеку, порядок действий при этой сделке. Выбирать его следует не по красивому сайту или броской рекламе, а по отзывам людей, которым вы доверяете, или по сайтам-отзовикам типа „флампа“. Хороший юрист, который будет отстаивать ваши интересы как свои собственные, сильно упростит процесс: он знает порядок покупки квартиры в ипотеку, учтет все нововведения в законодательстве, возьмет на себя общение с покупателем и банком. Он помнит, в какой очередности необходимо заказывать справки и выписки и как долго они остаются действительными. Затраты на такого специалиста, который точно знает, как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке, окупятся, как минимум, сэкономленными силами и временем. Но если вы твердо решили заниматься этой процедурой самостоятельно, стоит заранее проверить основные бумаги, которые для нее потребуются, даже если вы уверены, что у вас „все в порядке“. Закажите выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на вашей жилплощади не прописаны лишние люди (например, после развода). Найдите оригинал правоустанавливающего документа, а если его нет, закажите копию в Росреестре. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы быть уверенным, что на имущество не наложено никакое обременение. Интересно, что сегодня у вас может быть „чистая“ жилплощадь, а завтра обнаружится, что на нее наложили арест судебные приставы из-за какого-нибудь штрафа за превышение скорости, и вам придется срочно решать этот вопрос».
Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов
Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.
Эксперты в статье:
- Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
- Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
- Николай Миллер, нотариус города Москвы
Как правильно подготовиться к продаже
Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.
Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт;
- справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
- выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
- нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
- разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
- свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
- письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
- правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
- технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.
Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.
Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.
Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.
Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.
Как общаться с потенциальным покупателем
Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.
Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.
Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.
Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.
Шаг 10 — получить деньги.
«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.
Как правильно определить цену квартиры
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.
Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.
Как оформить договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Как произвести расчет
Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.
«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.
