Документы для продажи земельного участка
Это можно сделать онлайн с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.
При отсутствии данных об участке проведите его межевание и поставьте на кадастровый учет.
- ;
- акт приема-передачи;
- оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
- нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
- нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов;
- оригинал выписки из ЕГРН;
- письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;
- согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.
Подпишите договор купли-продажи земельного участка не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра
Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.
Процедура и сроки оплаты прописываются в договоре купли-продажи. Это может быть наличный расчет, банковский перевод, аренда банковской ячейки, аккредитив или счет эскроу.
Расписка составляется вами в случае наличного расчета или расчета с помощью банковской ячейки.
Такой акт может иметь произвольную форму.
Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ.
После рассмотрения документов (обычно занимает 9 дней) покупатель получит выписку из ЕГРН.
Вам необходимо заплатить НДФЛ, если вы владели земельным участком меньше 5 лет (или меньше 3 лет, если вы получили жилье в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты).
Какие документы нужны для продажи частного дома
Участок продаётся вместе с домом или в аренду новому собственнику. Но это разные объекты недвижимости, поэтому и договоры купли-продажи на них заключаются отдельные.
Важно. Иногда дом продают без земли. Но юристы не рекомендуют покупать собственность без оформления земельного надела, особенно если он принадлежит не государству или муниципалитету. Дело в том, что муниципальный участок можно потом оформить в собственность владельцу дома, пусть это и не бесплатная процедура. Но если дом стоит на чужом участке, то землю придётся покупать отдельно.
Итак, рассмотрим два способа оформления участка — если он в собственности продавца или в аренде у него же.
Для земли в собственности нужно составить и подписать такой же ДКП, как и на сам дом, только указать в нём данные участка, как они оформлены в Росреестре:
- кадастровый номер участка;
- количество соток;
- адрес;
- его стоимость — отдельно от цены дома.
На регистрацию договор купли-продажи земли нужно отправить одновременно с ДКП на дом. После процедуры покупатель получит сразу два ДКП — на дом и участок.
Что касается арендованного участка, то, как мы писали выше, такая сделка законна — нужно только оформить новый договор аренды на покупателя. Повторимся, что согласие владельца участка не требуется. Договор аренды тоже нужно подавать в Росреестр, если он заключён на срок более одного года или если арендодатель — юридическое лицо. Подаётся вместе с ДКП на дом.
Проводим расчёт
На практике передача денег происходит по-разному — иногда до регистрации ДКП, иногда после. Расскажем, как сделать это грамотно, чтобы не остаться обманутым. Ведь для продавца основный риск — именно момент расчёта.
Росреестр может отказать в регистрации сделки по каким-либо причинам (неправильный договор, недостаточно документов и другие). Покупателю лучше передавать деньги уже после того, как договор будет одобрен госорганом.
Но и продавцу нужны гарантии: ведь никто не может поручиться, что покупатель после перехода собственности выплатит нужную сумму. Для безопасности обеих сторон есть несколько способов расчёта.
Банковская ячейка. Покупатель и продавец арендуют в банке ячейку. В договоре аренды прописываются сроки доступов:
- в день сделки доступ имеют обе стороны, пересчитывают вместе деньги и закладывают их в ячейку;
- дальше доступ есть только у покупателя до момента предоставления ему зарегистрированного ДКП;
- после того как договор получен из Росреестра, доступ переходит только к продавцу.
Так все могут быть спокойны — и пока идёт регистрация, и после неё. Аренда ячейки платная, но недорогая — от 50 до 100 рублей в день.
Аккредитив. Это безопасный расчёт, когда покупатель пишет просьбу в банк, чтобы тот выплатил сумму продавцу. Главное условие аккредитива — продавец должен предъявить банку зарегистрированный ДКП.
Схема похожа на вариант с ячейкой. Разница в том, что банк выступает посредником между сторонами сделки. Его задача, чтобы продавец получил оговорённую сумму. Услуга аккредитива тоже платная — в среднем 0,1% от суммы сделки. Кроме аккредитива и ячейки, банки сейчас предлагают услуги безопасных платежей и в других формах. Доступные опции нужно уточнять у менеджеров банков.
Несмотря на гарантию безопасности, подобные платежи имеют и минусы. Например, стоимость услуги, а также её недоступность в некоторых филиалах. Если не подходят такие варианты, то можно рискнуть и получить оплату наличными или переводом на карту.
Перевод на карту или счёт. Безналичный перевод имеет подтверждение передачи денег — квитанцию или чек. В случае обмана можно подать в суд и взыскать деньги с продавца. А продавцу нужно либо требовать деньги до регистрации ДКП, либо уповать на честность покупателя.
Наличный расчёт из рук в руки. Самый рискованный способ расчёта. Мало того, что расписку можно оформить неверно и будет сложно доказать передачу денег, так ещё есть риск получить фальшивые купюры. Ну и подтверждение выполнения условий сделки также остаются под вопросом.
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Составляем ДКП. Нюанс ДКП недостроенного дома в том, что его можно продать просто как земельный участок. Но тогда нужно вписать пункт, что сооружения и здания на земле отсутствуют. А значит, есть риск признания сделки недействительной.
Да, продать неоформленный дом реально, но это может отпугнуть покупателя. Кроме того, те, кто планировал ипотеку или использование материнского капитала , не смогут его купить.
Какие риски несёт покупатель в случае покупки недостроенного дома
С августа 2018 года разрешение на строительство частного дома брать не нужно. Достаточно просто уведомить органы о начале строительства или реконструкции. Но строение, которое уже начали возводить, может нарушать нормы: например, стоять слишком близко к забору соседа или вообще на этом участке стройка запрещена. Тогда дом достроить может и получиться, но вот зарегистрировать — уже нет.
Для спокойствия покупателя строение лучше сразу зарегистрировать в БТИ:
- напишите заявление на оформление;
- приложите свой паспорт;
- выписку из ЕГРН или свидетельство права собственности на участок;
- проект дома.
Инженеры БТИ неохотно фиксируют застройки, возведённые менее чем на 50–80%. Но добиться этого можно. Тогда ваш с покупателем договор будет оформлен как ДКП объекта незавершённого строительства. Составляется он точно так же, как и ДКП на готовый дом, только в нём указывают, что дом не достроен, и иногда прописывают строительные материалы.
Зовём на помощь риелтора?
Когда сложно самому разобраться в документах и нюансах сделки или просто некогда этим заниматься, то на помощь можно позвать риелтора. Вот, в чём он поможет:
- сделает фотографии, разместит объявления;
- найдёт покупателя и грамотно проведёт показ дома;
- поможет собрать документы;
- проведёт сделку поэтапно;
- проследит за исполнением всех условий договора.
Услуги риелтора платные. Обычно он берёт процент от стоимости дома, но практически всегда цена договорная. Выбирайте специалиста по отзывам или знакомству — на рынке недвижимости немало случайных людей. И даже в случае работы со специалистом по рекомендации не теряйте бдительности: и документы, и сам объект стоит проверять самостоятельно.
Итак, подведём итоги. Дом продать сложнее, чем квартиру, но возможно. Для этого нужно пригласить оценщиков или рассчитать цену самостоятельно. Далее — собрать весь список документов и привести в порядок дом и участок. После — вместе с покупателем составить ДКП, при необходимости заверить его у нотариуса. Следующий шаг — регистрация в Росреестре и проведение расчётов. Поздравляем, сделка завершена!
