Как узаконить гараж без документов

Гаражная амнистия 2021: не все так просто, как кажется

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 сентября 2021 года в России стартует «гаражная амнистия». Это термин уже устоялся в обиходе, хотя если внимательно прочесть принятые правила, то точнее говорить о «земельно-гаражной амнистии». Принятые правила направлены преимущественно на разрешение вопросов оформления собственности именно на земельные участки, на которых расположены гаражи, а не на амнистию самовольно возведенных гаражных построек (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 79-ФЗ).

До 1 сентября 2026 года граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены. Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2021 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.

Можно предположить и то, что за это время удастся снять ряд вопросов, которые уже возникают в отношении новых правил.

К сожалению, некоторые формулировки принятого закона, предназначенного для широкого круга заинтересованных лиц, достаточно громоздки и, вполне очевидно, будут вызывать сложности у граждан, не обладающих надлежащей юридической подготовкой и не имеющих достаточных финансов, чтобы нанять профессионального юридического помощника.

Например, без использования возможностей гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в Системе ГАРАНТ) или, не имея под рукой всех текстов упоминаемых нормативных актов, гражданину вряд ли удастся достаточно быстро и точно понять, о каких правилах идет речь в норме, сформулированной следующим образом: «На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации».

Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.

К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации «может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Согласно же ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены «особенности предоставления земельных участков гражданам». Каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае пока в законе не предусмотрено.

С учетом особенностей, предусмотренных указанными законами, предоставление и использование земельных участков должно будет осуществляться также по правилам, установленным в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кто же сможет воспользоваться предоставляемыми возможностями амнистии? Как мы уже указывали вначале, речь идет о владельцах гаражей, «возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Указанный кодекс был впервые официально опубликован в «Российской газете» 30 декабря 2005 года. На указанную дату вполне можно ориентироваться, но что мешало законодателю указать ее в тексте закона? Со всей очевидностью, она не изменится.

На практике возможны спорные ситуации и вокруг использованного понятия «возведенные». С одной стороны, закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта «возведения» гаража на указанную дату. Подтвердить факт возведения заявитель может как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными (например, счетами на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).

С другой стороны, закон не дает каких-либо пояснений, смогут ли воспользоваться гаражной амнистией те владельцы, чей гараж находился в стадии возведения на указанную дату и находился в стадии, позволяющей его использование по назначению, но еще не был достроен в полном объеме.

Еще более сложной представляется ситуация, когда взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, его владелец на том же участке впоследствии возвел новый.

Также следует обратить внимание, что право на применение правил гаражной амнистии законодатель предоставил именно гражданам «использующим» данный гараж. Опять же, закон не содержит каких-либо разъяснений о необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по его целевому назначению. К примеру, смогут ли беспрепятственно воспользоваться гаражной амнистией граждане, в чьей собственности или владении на данный момент нет ни одного транспортного средства?

Определенной адаптации потребует и новая юридическая терминология. Вместо понятия «гаражный бокс» теперь надлежит использовать понятие «гараж». При этом, «гаражами» признаются все объекты, созданные до 1 сентября 2021 года, даже если они поименованы «гаражным боксом» в оформленных:

• правоустанавливающих документах;
• правоудостоверяющих документах;
• записях ЕГРН.

Предусмотренные федеральным законом правила применяются в зависимости от того, является ли гараж объектом капитального строительства или некапитальным сооружением.

Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч. 14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.

Согласно закону, капитальные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Согласно сложившейся правоприменительной практике даже в том случае, если гаражный бокс (гараж) входит в единый комплекс гаражей, это не свидетельствует о том, что он является помещением в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации права, его владелец является собственником именно здания нежилого назначения (гаражного бокса), а не помещения (Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу № 33-3313).

В качестве доказательства самостоятельности строения суды обращали внимание на наличие фундамента, стен (в том числе, дополнительно обложенных кирпичом), крыши и индивидуального въезда (Апелляционное определение Московского областного суда от 19 октября 2016 г. по делу № 33-26085/2016).

Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.

Данный подход согласуется с ранее сложившейся правоприменительной практикой. Так, например, в случае доказанности изолированности гаражного бокса от рядом стоящих гаражей, суд допускал возможность отнести его к самостоятельному строению (Апелляционное определение Московского областного суда от 24 февраля 2014 г. по делу № 33-4299/2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474/2013).

Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии (т.е. после 30 декабря 2005 года) приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи.

Следует заметить, что в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что право на амнистию получают только наследники из числа физических лиц. Если данная формулировка так и не будет скорректирована, то можно предположить что этой нормой в этой единственной ситуации допускается распространение правил о гаражной амнистии на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также самих государственных или муниципальных образований, получивших такую собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 Гражданского кодекса, в порядке наследования по завещанию от физического лица.

В каких же случаях воспользоваться всеми возможностями гаражной амнистии не получится?

О таком случае прямо говорится, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.

Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:

• признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения (в том числе предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств);
• предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимого для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
• находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения.

Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:

• в судебном или ином, предусмотренном законом, порядке признанными самовольной постройкой, подлежащей сносу (ч. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
• создаваемые и используемые в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Не применяется гаражная амнистия и в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

К примеру, подземными гаражами согласно законодательству г. Москвы, признаются сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе «искусственного» подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием) (Постановление Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», далее – Постановление № 49).

Все ли возможные объекты перечислил законодатель? Представляется что это не так, но до момента вступления в силу режима гаражной амнистии еще остается время для соответствующих корректировок.

Так, до конца не проясненным является вопрос о возможности применения правил о гаражной амнистии в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей.

К примеру, согласно Постановлению № 49 комбинированными гаражами признаются сооружения, имеющие подземные и наземные ярусы, полуподземные сооружения, а также сооружения, расположенные на участках с резким перепадом рельефа – то есть частично подземные.

На практике также вполне возможна ситуация, когда конструктивно два гаража, принадлежащие разным лицам расположены один над другим. Кто из владельцев в таком случае сможет оформить земельный участок в собственность?

Вообще в законе содержится достаточно мало разъяснений о порядке и возможности совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или сопользователями.

До конца не прояснены в законе и возможные последствия в ситуациях, когда право собственности до настоящего времени оформлено на пропорциональную долю в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.

Гаражная амнистия: у многих остались вопросы

В 2021 г. у граждан появилась возможность бесплатно оформить права на гараж и участок под ним – но не у всех. Несостоявшиеся собственники спрашивают, почему им не дают воспользоваться гаражной амнистией

Закон о гаражной амнистии 1 вступил в силу с 1 сентября 2021 г. и будет действовать до 1 сентября 2026 г. Он дает возможность гражданам бесплатно и в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на гараж и земельный участок под ним.

В каком случае можно воспользоваться гаражной амнистией?

• гараж построен до 30 декабря 2004 г.;
• гараж является капитальным строением (прочная связь с землей);
• гараж не признан самовольной постройкой судом или органом местного самоуправления;
• земельный участок используется для размещения гаража;
• земля под гаражом является государственной или муниципальной собственностью;
• земля под гаражом не ограничена в обороте (категории участков, ограниченных в обороте, предусмотрены п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)).

Какие документы понадобятся?

Гражданину, желающему воспользоваться гаражной амнистией, нужно будет представить документ, который является основанием пользования участком:

• документ о предоставлении гражданину участка для размещения гаража, выданный органом власти или предприятием (решение завода, фабрики, колхоза и т.п.);
• документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование участка, а также документ, устанавливающий распределение гражданину этого участка или гаража, либо документ, выданный гаражным кооперативом и подтверждающий выплату гражданином пая;
• документ, подтверждающий приобретение гаража, если он куплен у другого гражданина;
• свидетельство о праве на наследство, если гараж перешел к гражданину по наследству.

Если вышеперечисленных документов на руках нет, можно будет представить:

• заключенные до 30 декабря 2004 г. договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража или документы, подтверждающие оплату гражданином таких коммунальных услуг;
• либо документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 г., в котором заявитель указан как правообладатель гаража или заказчик изготовления документа и отмечен год постройки гаража (до 30 декабря 2004 г.).

Как воспользоваться гаражной амнистией?

Прежде всего вам необходимо узнать, стоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и уточнены ли его границы. Для этого нужно изучить Публичную кадастровую карту либо обратиться в МФЦ, Федеральную кадастровую палату или территориальное подразделение Росреестра.

Если участок стоит на кадастровом учете

Надо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража. После этого можно будет перейти к оформлению прав на земельный участок.

Если участок не стоит на кадастровом учете

1. Запросите в органе исполнительной власти проект межевания территории. Он также может быть размещен на сайте местной администрации. Наличие утвержденного проекта межевания территории означает, что администрация ведет работу по постановке на учет участков.

2. Если проект межевания территории не утвержден, подготовьте схему расположения участка на кадастровом плане территории с помощью кадастрового инженера.

3. Обратитесь с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка:

• в муниципалитет – если участок в муниципальной собственности или собственность на землю не разграничена;
• в адрес региональной власти – если земля в собственности субъекта РФ (например, в столице уполномоченным органом выступает ДГИ г. Москвы);
• в Росимущество – если земля в федеральной собственности.

К заявлению нужно приложить схему расположения участка на кадастровом плане территории и документ – основание пользования участком (они перечислены в расположенном выше текстовом блоке).

Если все правила соблюдены, вы получите решение о предварительном согласовании предоставления участка.

4. Подготовьте межевой план участка и технический план гаража с помощью кадастрового инженера.

5. Обратитесь в Росреестр для постановки участка на государственный кадастровый учет. Сделать это можно в том числе через МФЦ. По результатам рассмотрения заявления вы получите выписку из ЕГРН о границах земельного участка.

Предоставление земельного участка в собственность

Если участок стоял на кадастровом учете, то нужно передать в орган, уполномоченный на распоряжение участком, заявление о предоставлении его в собственность. К заявлению прилагаются документ – основание пользования участком (они перечислены в расположенном выше текстовом блоке) и технический план гаража.

Если участок не стоял на кадастровом учете, в уполномоченный орган нужно будет передать решение о предварительном согласовании предоставления участка, выписку из ЕГРН и технический план гаража.

Если документы в порядке, вы получите выписки из ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию ваших прав на участок и гараж.

В случае если все требования вы соблюли, но вам отказали в предоставлении участка в собственность, отказ вы имеете право обжаловать в судебном порядке.

Читатели спрашивают

Гараж – некапитальный, но лишь формально

Вопрос: «Гараж возведен в Санкт-Петербурге до 2004 г. На него оформлено удостоверение о госучете. Формально такие гаражи в нашем городе считаются некапитальными сооружениями. Но на самом деле он капитальный – кирпичные стены, бетонный пол, железная крыша и т.д. Получу ли я гараж и участок под ним в собственность?»

Ответ: гаражная амнистия не распространяется на некапитальные строения. Земля под такими гаражами не оформляется в собственность. Однако если гараж по всем признакам подпадает под характеристики капитального строения (они указаны в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), вы можете попробовать это доказать, чтобы воспользоваться гаражной амнистией.

Рекомендую обратиться в экспертное учреждение для проведения строительно-технического исследования гаража. Перед специалистом нужно поставить вопрос, является ли он объектом капитального строительства. Если ответ на этот вопрос окажется положительным, заключение специалиста станет основанием для пересмотра категории гаража.

Имейте в виду, что муниципалитет утверждает схему размещения некапитальных гаражей на своей территории. Включение некапитального гаража в схему достаточно для того, чтобы гражданин продолжал его использовать. Чтобы гараж включили в муниципальную схему, нужно обратиться в местную администрацию. За использование участка в таком случае взимается плата.

Если гараж расположен в кооперативе, который сохранил право на землю (право бессрочного пользования), то гражданин, владеющий гаражом, может бесплатно приватизировать участок под ним.

Права инвалидов

Вопрос: «Я инвалид II группы, проживаю в частном доме. Летом 2021 г. обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении мне места для размещения некапитального гаража на придомовой территории, но получила отказ. Мне объяснили, что я не отношусь к категории инвалидов, которым может быть предоставлен земельный участок, потому что не имею в собственности транспортного средства. Правомерен ли отказ?»

Ответ: инвалиды имеют внеочередное право на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства гаражей вблизи их места жительства (ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ). Получение участка вне очереди предполагает, что он предоставляется без проведения конкурсов и торгов.

Использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами некапитальных гаражей осуществляется на основании утверждаемой органами местного самоуправления схемы размещения таких объектов в порядке, определенном нормативным правовым актом субъекта РФ (п. 1 ст. 39.36.1 ЗК РФ).

Ранее такого механизма не существовало, а потому гарантии сохранения некапитального гаража отсутствовали. С 1 сентября 2021 г. включения гаража в схему достаточно для того, чтобы гражданин продолжал его использовать или разместил новый «гараж-ракушку».

Использование участков для возведения некапитальных гаражей осуществляется за плату. Если участок находится в федеральной собственности, то размер платы равен размеру земельного налога, рассчитанного в отношении такого участка пропорционально площади, занимаемой гаражом (Постановление Правительства РФ от 9 октября 2021 г. № 1710). Порядок определения платы устанавливает орган госвласти субъекта РФ, если участок находится в собственности этого субъекта, или орган местного самоуправления, если участок в муниципальной собственности (п. 2 ст. 39.36.1 Земельного кодекса РФ).

Однако орган госвласти субъекта РФ может установить перечень категорий граждан, имеющих право на бесплатное использование участков для возведения некапитальных гаражей.

Гражданин, желающий получить участок для возведения гаража, должен обратиться в орган местного самоуправления (администрацию) с заявлением и документами, перечень которых утвержден этим органом. Такой перечень будет включать в том числе документы, подтверждающие наличие транспортного средства в собственности.

Земельный участок должен использоваться по назначению. Поэтому если транспортного средства у инвалида нет, в предоставлении участка ему откажут.

Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, инвалиды вправе использовать не только для возведения некапитальных гаражей, но и для стоянки средств передвижения вблизи их места жительства без предоставления этих участков. Такое использование участка осуществляется бесплатно (п. 4 ст. 39.36.1 ЗК РФ).

На всех парковках общего пользования выделяется не менее одного места для бесплатной парковки транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих их. Информация об этих транспортных средствах должна быть внесена в федеральный реестр инвалидов (ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ).

1 Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».