Документы для дарственной на квартиру

Дарение квартиры родственнику

Как быстро и правомерно оформить недвижимость в дар между родственниками, какие документы подготовить, куда обращаться и как зарегистрировать право собственности?

Наиболее простая и менее затратная процедура переоформления недвижимости – дарение, которое часто практикуется между близкими родственниками. Как происходит оформление документов на квартиру, кто признается близкими родственниками, какие преимущества это дает? Где проводится регистрация жилья, кто может оспорить сделку и какой налог взимается с одаряемого?

Задав свой вопрос на сайте компании Правовед и по телефону, вы можете получить развернутую консультацию по самому сложному делу. Попробуем разобрать общие принципы перехода жилья в собственность по договору дарения между родственниками, как близкими, так и дальними.

Кому можно подарить квартиру?

Процедура дарения осуществляется безвозмездно, что предполагает переход собственности по желанию дарителя. Сделка может быть оформлена как между родственниками, так и в пользу чужого человека или юр.лица, что влияет на структуру документа и налоговую ставку для нового собственника. В остальном, процесс подготовки документов и заключения договора идентичен.

В случае передачи прав на недвижимое имущество внутри семьи, следует учитывать степень родства. Близкими родственниками признаются:

• муж и жена по отношению друг к другу, а также к детям, в том числе приемным;
• дети одного родителя, усыновленные;
• внуки, дедушки/бабушки;
• братья и сестры, имеющие одного/двух совместных родителей.

Оформить типовой договор можно самостоятельно или при участии нотариуса. Произвольная форма договора имеет юридическую силу, но является наиболее уязвимым документом при спорных вопросах.

Второй вариант (подготовка договора нотариусом и юристами) дает свои плюсы:

• нотариально заверенный документ сложнее оспорить;
• нотариус выступает посредником в суде, подтверждая законность документов;
• не придется переписывать документ несколько раз.

При отсутствии доверительных отношений между дарителем и одаряемым лучше обратиться за консультацией к юристам, что позволит избежать ошибок в договоре, которые могут повлиять на результат сделки.

Составленный договор не будет признан юридически весомым, если не соблюдено хоть одно требование по его оформлению и сопутствующим бумагам.

Особенность сделки

Прежде чем сделать выбор между завещанием, куплей/продажей и дарением, следует взвесить все «за» и «против» такой сделки.

Преимущества процедуры дарения между близкими родственниками:

• не обязательно являться к нотариусу – документ можно оформить между собой, без заверения;
• 3 НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику подается по нулевой ставке (скачать образец можно на сайте МФЦ или взять у юристов нашей компании), а налог (13%) не оплачивается;
• допускается быстрая сделка по передаче доли собственника в качестве подарка другому члену семьи без разрешения других дольщиков;
• права собственности на дарованную квартиру наступают с момента передачи жилья по договору и акту приема-передачи;
• такое жилье не подлежит разделу при разводе.

При любых сделках существует некоторый риск. Минусы обязательств в случае дарения квартиры родному человеку:

• безвозмездную сделку можно оспорить, отозвать и признать недействительной, что встречается при мошеннических схемах;
• если жилье в общей собственности, то без разрешения совладельцев оформить дарственную нельзя;
• даритель вправе отказаться от исполнения сделки после ее заключения, если имеются некоторые обстоятельства.

Также следует понимать, что в дарственной нельзя указывать иные пожелания, как в завещании. Например, пожизненное проживание любого из родственников, замужество или передача жилья внукам в момент совершеннолетия и прочее. За счет безусловности сделки, даритель теряет все полномочия по данному объекту при передаче прав на недвижимость, не может претендовать и выставлять свои требования, за исключением спорных моментов.

Принять жилье в дар допускается только при жизни дарителя. Если до момента заключения договора собственник скончался, то передача прав на недвижимость может осуществляться только по завещанию и по наследству.

Надо ли платить налог на дарованную от родственника квартиру?

В 2020 году от налога на недвижимое имущество освобождается несколько категорий граждан. Если стоимость даруемого превышает 3 тыс. руб., то такая сумма признается доходом и подлежит налогообложению.

Необходимость уплаты налога с дохода возникает после регистрации квартиры в ЕГРН (ст. 217 НК РФ).

В вопросах дарения имущества существует несколько критериев, по которым ставка 13% снижается до 0%:

• жилье переходит во владение близкого родственника;
• согласно Венской конвенции налогом не облагается доход консульских работников и их семей.

Тети, внучатые племянники и двоюродные родственники не признаются близкими. При оформлении дарственной на имущество, подача декларации и взнос налога по ставке 13% от заявленной суммы – обязательное условие.

При отчуждении недвижимости в собственности менее 3-х лет по договору мены требуется уплата налога, независимо от степени родства. В случае с дарением, срок владения жильем не имеет значения.

Этапы заключения договора дарения между родственниками

ГК РФ регламентирует порядок оформления договора дарения между родственника и чужими людьми в 2020 году. Отличие документа при участии родственных сторон от типового между любыми людьми – указание степени родства, что влияет на налогообложение дохода.

Этапы оформления договора дарения недвижимости в пользу родственников:

• сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
• заявление на дарение квартиры от обеих сторон (скачать образец бланка можно на нашем сайте);
• правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякой трактовки (лучше составить при помощи компетентных юристов);
• подписание договора не может происходить в разное время. Обязательное условие сделки – подпись документа одновременно, что исключает подлог и внесение корректив;
• оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2020 году составляет 2 тыс. руб. для физических лиц;
• на основании ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, что подразумевает регистрацию недвижимости новым владельцем в Росреестре.

Более подробную информацию по любой сделке с недвижимостью можно получить у юристов Правовед.

Регистрация и дарение – список документов

При регистрации недвижимости, а также при оформлении договора дарения, следует подготовить пакет документов:

• удостоверение личности каждого участника сделки;
• технический паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру;
• заключение экспертов о рыночной стоимости жилья;
• документ о регистрации имущества;
• если собственников несколько, то потребуется нотариально заверенное разрешение на дарение от каждого;
• справки из бюро технической инвентаризации (БТИ);
• выписка из домовой книги;
• квитанции по оплате ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженности;
• справка об отсутствии обременения/ареста/залога квартиры;
• заявление по образцу (можно получить на сайте Росреестра и у юристов) на государственную регистрацию.

Заявление на регистрацию подается в Росреестр, содержит основную информацию по объекту дарения:

• технические параметры – кадастровый номер, площадь, адрес;
• данные правообладателя, в том числе СНИЛС и телефон для связи;
• основания права собственности и перечень документов;
• подпись с расшифровкой.

Все указанные сведения должны входить в пакет передаваемых документов.

В зависимости от ситуации, список документов для договора дарения может быть дополнен. Чтобы не затягивать процесс дарения, лучше предварительно уточнить перечень требуемых документов в органе регистрации или у юристов нашей компании.

Договор дарения, как составить

Свобода договора регламентирована ст. 141 ГК РФ, что позволяет составлять документ в свободной форме по заданному шаблону. Строгих требований к документу нет, но все же следует учитывать правила оформления официальных бумаг и придерживаться некоторых критериев.

Юристы рекомендуют брать за образец следующую форму договора дарения квартиры между родственниками:

• преамбула документа содержит реквизиты сторон с указанием роли каждого из участников – даритель, одаряемый;
• предмет дарения должен иметь четкое описание, без двоякой трактовки;
• нелишним будет указать отсутствие обременения на квартиру и право собственности у дарителя;
• права и обязанности сторон включают передачу дара дарителем и возможность отказа со стороны одаряемого, а также некоторые другие пункты, которые лучше предварительно согласовать, уточнив правомерность каждого у юристов;
• в следующем пункте следует указать условия и порядок передачи подарка с дополнительными действиями или без таковых (передаточный акт, экспертиза, осмотр объекта и прочее);
• порядок государственной регистрации квартиры;
• порядок расторжения договора при наличии некоторых обстоятельств;
• спорные ситуации и порядок их урегулирования;
• заключительная часть содержит срок действия договора, количество экземпляров, правила отправки, копии документов и другие сведения, необходимые в конкретной ситуации.

Договор дарения будет признан ничтожным если есть минимум еще один совладелец квартиры, согласие которого не было учтено.

Когда можно оспорить сделку

Согласно действующему законодательству, заключение договора невозможно в следующих ситуациях:

• даритель является несовершеннолетним или недееспособным гражданином;
• одаряемым лицом не может быть госслужащий, за исключением сделок между близкими родственниками;
• обе стороны сделки – коммерческие организации.

Допускается оспаривание сделки дарителем, если присутствует хоть одно из следующих обстоятельств:

• одна сторона была введена в заблуждение – подлог договоров, документов и прочие мошеннические схемы;
• угроза и тяжелые телесные повреждения со стороны одаряемого;
• после дарения объект получит непоправимый вред – новый владелец алкоголик/наркоман и дебошир, что может повлечь за собой потоп, пожар и иное действие;
• если в договоре прописаны сроки ремонта инженерных коммуникаций, которые не были соблюдены.

Также существует множество ситуаций, при которых можно вернуть дарованное прежнему владельцу по закону. Все спорные дела решаются только в судебном порядке при поддержке опытного адвоката.

От правильно составленного договора зависит дальнейшая судьба квартиры и нового владельца. Самые популярные споры – требования по отмене сделки наследниками, выдвигаемые после смерти дарителя.

Имея юридическую поддержку и знания, можно найти лазейку в договоре, оспорить его и вернуть жилплощади статус наследуемой. Именно поэтому рекомендуется оформлять документ у нотариуса или у компетентного юриста, что обеспечит четкое исполнение воли дарителя, без оспаривания со стороны наследников.

Резюме

По итогу изложенного можно сделать вывод:

• договор дарения может быть составлен в письменном виде для передачи квартиры и иного имущества, а также в устной форме, если сумма подарка не превышает 3 тыс. руб.;
• полученное в дар от близких родственников имущество не облагается налогом, а декларация 3-НДФЛ подается в установленной форме;
• структуру договора определяют стороны соглашения (представленная выше форма является примером);
• законом допускаются любые отлагательные условия в договоре дарения, кроме смерти дарителя;
• чтобы не допустить споров с наследниками, лучше оформлять договор при поддержке опытных юристов и заверять нотариально.

Получить консультацию по вопросу уступки прав на движимое/недвижимое имущество, передачу в дар доли квартиры и всего жилого помещения, можно у опытных юристов нашей компании.

Комментарии

При дарении квартиры мне моими родителями (они собственники квартиры), в которой также прописан и проживает мой брат (35 лет, трудоспособный, но алкоголик, состоит на учете и за квартиру не платит), можно ли его выписать через суд?

Добрый день, Марина.
Исчерпывающий перечень оснований снятия с регистрационного учета граждан закреплен в ст.7 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»:
— изменение места жительства — на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;

— призыв на военную службу — на основании сообщения военного комиссариата;

— осуждение к лишению свободы или принудительным работам — на основании вступившего в законную силу приговора суда;

— признание безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда;

— смерть или объявление решением суда умершим — на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

— выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

— обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации — на основании вступившего в законную силу решения суда;

— изменение гражданином, указанным в статье 6.1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, — на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6.1 настоящего Закона;

— прекращение гражданином, указанным в статье 6.1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни — на основании заявления гражданина в письменной форме;

— выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства — на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

Таким образом, по основанию указанному вами — систематическое употребление спиртных напитков (алкоголизм) — выписать вашего брата через суд родителями не получится.

Дарственная на дом: как правильно оформить и избежать проблем

Договор дарения часто выбирают при необходимости перерегистрировать дом на другое лицо. Это имеет свои плюсы по сравнению с другими формами передачи недвижимости. В первую очередь — скорость. Переход права собственности регистрируется сразу же после его подписания.

Вместе с юристами рассказываем, как правильно подарить дом и не допустить ошибок.

Содержание

Что такое дарственная на дом

Для начала определимся с понятием «дарственная». В законодательстве такого термина нет, обычно люди называют так договор дарения. По нему одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество, в нашем случае — дом. Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения. Порядок оформления, требования к документу и другие ключевые особенности договора дарения указаны в гл. 32 ГК РФ.

«Дарение не может быть под условием. Например, когда даритель передает дом, но с условием, что он там пожизненно проживает или ему пожизненно одаряемый платит определенную сумму денег. Кроме того, такой договор должен быть совершен обязательно в письменной форме», — пояснила руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова.

Помимо дома, необходимо оформить право собственности на земельный участок под домом. То есть дом дарят вместе с участком. Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.

На кого можно оформить дарственную на дом

Сторонами договора дарения могут быть физические и юридические лица. Но есть категории лиц, которые не могут заключать договор дарения (ст. 575 ГК РФ):

1. Дети до 14 лет и их родители или опекуны от их имени;
2. Работники образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Например, студент не может подарить дом своему педагогу, а пациент врачу, у которого проходит лечение;
3. Чиновники, госслужащие и служащие Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. Не могут дарить недвижимость друг другу коммерческие организации.

Есть и другие ограничение дарения. Это относится к недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов. Один из супругов не может подарить дом третьему лицу без согласия другого супруга, добавил гендиректор Юридической компании Елены Загоруйко Андрей Загоруйко. Остальные категории граждан, не указанные выше, могут свободно оформить дарственную на недвижимость.

Сторонами договора дарения могут быть физические и юридические лица. Но есть категории лиц, которые не могут заключать договор дарения. Например, чиновники (Фото: SerPhoto/shutterstock.com)

Плюсы и минусы дарственной на дом

Если есть необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, то часто выбирают договор дарения. Он имеет свои преимущества по сравнению с другими договорами, например завещанием.

Во-первых, это скорость. Переход права в собственность регистрируется сразу же после подписания договора — в отличие, например, от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя. В среднем оформление дарственной занимает не более двух недель, отметил Андрей Загоруйко.

Во-вторых, экономия средства. Это касается ситуаций, когда даритель и одариваемый являются близкими родственниками, в данном случае не нужно платить налог 13% от стоимости дома. Нужно заплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре (2 тыс. руб.). Кроме того, при оформлении дарственной не нужно платить нотариусу (в отличие от завещания, где нотариальное заверение обязательно).

1. Упрощенная процедура. Договор можно составить самому и зарегистрировать его в Росреестре, не прибегая к услугам юриста и нотариуса;
2. Право выбора. В дарственной можно прописать срок, когда она вступает в силу, или условия, при которых она будет действительна. Есть возможность отсрочить наступление дарения (обещание дарения в будущем). При этом оспорить дарственную сложнее в суде, чем, например, завещание;
3. Личная собственность. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов подарили дом, то это его личная собственность, а не совместная. И при разводе второй супруг не имеет права претендовать на него;
4. Не требуется соблюдения правила о преимущественном праве покупки при отчуждении доли при наличии долевой собственности на дом. То есть не нужно согласия других собственников.

Наряду с плюсами дарственная имеет и свои недостатки. К ним юристы относят:

1. Необратимость: в отличие от завещания, дарственную нельзя изменить;
2. Отменить дарственную проблематично, нужны веские причины (например, на дарителя оказывалось давление) и сделать это можно через суд;
3. Если дом передается третьему лицу (не близкому родственнику), то нужно заплатить налог 13%;
4. В силу п. 1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, если после заключения договора имущественное или семейное положение, состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Например, даритель получил инвалидность.

Сколько стоит дарственная на дом

Стоимость совершения договора дарения будет зависеть от формы сделки. Меньше всего придется заплатить, если дарственная оформляется без нотариуса. Участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние (до 18 лет) или в дар передается только часть дома. Нотариальному удостоверению в обязательном порядке также подлежит сделка, которая содержит элементы соглашения о разделе имущества и дарения. Например, стороны сначала делят имущество, а потом один из них дарит свою долю второму, но оформлено все одним договором, пояснила Нурида Ибрагимова.

«Если договор подлежит нотариальному удостоверению, то придется уплатить нотариальные сборы и пошлины, размер которых будет зависеть от стоимости жилья, так как рассчитывается как процент от цены, указанной в договоре», — уточнила юрист.

В остальных случаях договор может быть заключен в простой письменной форме. Расходы по такой сделке составят 2 тыс. руб. — это размер пошлины за регистрацию. Дополнительные затраты потребуются при обращении сторон к юристу за составлением договора и сопровождением сделки. Также придется оплатить оформление согласия супруга дарителя, если имущество является совместно нажитым.

Обычно стоимость дарственной складывается из трех составляющих:

• госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре: для физического лица — 2 тыс. руб., для юридического лица — 22 тыс. руб.;
• услуги нотариуса: стоимость дарственной на дом в среднем 7 тыс. руб. за работу технического характера и 0,3% от суммы договора;
• налог: 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.

Как оформить дарственную на дом: инструкция

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя. Порядок заключения договора дарения состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Стороны готовят необходимые документы

Для оформления договора дарения необходимы следующие документы:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН;
• документы на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, на основе которого возникло право собственности);
• выписка из домовой книги;
• квитанция об оплате госпошлины.

По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Вячеслава Климова, в зависимости от конкретной ситуации дополнительно могут понадобиться:

• разрешение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего, недееспособного / ограниченно дееспособного гражданина;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если дом находится в совместной собственности супругов;
• согласие банка, если дом находится в ипотеке.

Шаг 2. Заключение договора дарения

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:

• желание дарителя безвозмездно передать дом, а дарителя — принять его;
• дата и место заключения соглашения;
• имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
• точные сведения о доме (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
• сведения о земельном участке (категория земель и вид разрешенного использования);
• момент передачи права собственности;
• подписи сторон.

«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.

Шаг 3. Подача документов для регистрации в Росреестре

После составления дарственной на дом необходимо оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). Далее договор вместе с пакетом документов и квитанцией об оплате нужно подать в Росреестр или МФЦ. Также возможна электронная регистрация через нотариуса, если договор был удостоверен. Без регистрации в Росреестре договор дарения будет недействительным.

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя (Фото: Halfpoint//shutterstock.com)

Можно ли оспорить дарственную на дом. Срок давности

Договор дарения на дом может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 ГК РФ), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 ГК РФ), говорит Вячеслав Климов. Например, когда:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
• одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.

В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 ГК РФ). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи)

Евгения Мешкова, член ассоциации юристов России (АЮР), эксперт по информационной безопасности:

— Одариваемый может отказаться от подарка до тех пор, пока он не получен, а даритель — только в некоторых случаях. Во-первых, если дом еще не подарен. Во-вторых, если после заключения договора ухудшилось финансовое положение дарителя или его здоровье. В-третьих, если после оформления сделки одаряемый умышленно нанес дарителю телесные повреждения или совершил покушение на него или членов семьи.

Когда подарок уже вручен, договор можно признать недействительным при нескольких условиях: нанесении умышленного вреда, если человек, получивший подарок, создает угрозу его безвозвратной утраты, если даритель переживет одариваемого либо если при передаче подарка был нарушен закон (например, даритель был признан банкротом). Если обе стороны согласны расторгнуть договор дарения, то можно сделать это у нотариуса, если одна из сторон отказывается, то потребуется обращение в суд.

Читайте также

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»